業(yè)主維權(quán),房產(chǎn)糾紛,婚姻房產(chǎn)

導(dǎo)讀：離婚，必然伴隨著財(cái)產(chǎn)分割，然而不同的購(gòu)房方式下離婚時(shí)分房子的規(guī)則是不同的，非專(zhuān)業(yè)人士很難弄得清楚。近日，京云房產(chǎn)律師團(tuán)精心為大家總結(jié)了幾類(lèi)常見(jiàn)涉房離婚問(wèn)題。
 
一、情況一：爸媽幫付首付，婚后公積金還貸
（一）案情介紹
小王是家中獨(dú)子，2008年小王和小劉登記結(jié)婚，2010年小王父母拿出終生積蓄100萬(wàn)元作為首付款為小兩口按揭買(mǎi)了一套兩居室商品房。首付款是小王父母轉(zhuǎn)賬到小王賬戶后由小王向開(kāi)發(fā)商支付，購(gòu)房合同由小王簽署，房貸以小王的住房公積金辦理，一直由小王支付按揭貸款，2013年該房屋產(chǎn)權(quán)辦理在了小王個(gè)人名下。2016年，小兩口因感情不和，小劉起訴到法院與小王離婚，并要求將該房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。小王同意離婚，但認(rèn)為該房屋由自己父母出資，并登記在自己名下，貸款也是自己一直在還，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)屬于自己的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
（二）律師分析
此案中，小王的父母對(duì)所購(gòu)房屋僅支付了首付款，屬于部分出資，無(wú)法取得房屋的所有權(quán)，雖然產(chǎn)權(quán)登記在小王個(gè)人名下，但不能適用《婚姻法司法解釋三》第七條的規(guī)定，因?yàn)樾⊥醯淖》抗e金在二人婚后也屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，小王實(shí)際上一直用共同財(cái)產(chǎn)在償還按揭貸款，該房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但具體分割時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，酌情考量小王父母的出資情況對(duì)其適當(dāng)多分。
（三）法律依據(jù)
《婚姻法司法解釋三》第七條規(guī)定的“婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資方子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)”這一條款應(yīng)當(dāng)做限制解釋?zhuān)@里所稱(chēng)的出資應(yīng)當(dāng)僅指全額出資。
 
二、情況二：一方婚前全款買(mǎi)期房，婚后得房
（一）案情介紹
京云律師團(tuán)了解到，小馬和女朋友小陳相戀多年并于2010年登記結(jié)婚。小馬收入殷實(shí)，2009年以個(gè)人積蓄出資全款購(gòu)買(mǎi)了一套商品房。房屋因?qū)倨诜浚炗喓贤屠U納購(gòu)房款項(xiàng)后直到2012年才交房入住并辦理產(chǎn)權(quán)證。小陳用自己婚后的積蓄對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，并購(gòu)買(mǎi)了家具家電。2013年雙方孩子出生后因婆媳矛盾，小陳向法院起訴離婚，并要求按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)依法分割房屋。小馬堅(jiān)持認(rèn)為房屋是自己用婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)，不同意按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。
（二）律師分析
此案中，小馬在與小陳登記結(jié)婚前已經(jīng)用自己的婚前財(cái)產(chǎn)支付了購(gòu)買(mǎi)房屋的全部?jī)r(jià)款，也就是已經(jīng)完成了房屋買(mǎi)賣(mài)合同中己方的全部義務(wù)。雖然該房屋實(shí)際交付和辦理產(chǎn)權(quán)登記發(fā)生在結(jié)婚后，這只是售房方單方履行義務(wù)。小馬婚前支付的購(gòu)房款只是在婚后發(fā)生了形式上的變化，變成了房屋產(chǎn)權(quán)而已，該房屋仍應(yīng)當(dāng)為小馬的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
（三）法律依據(jù)
《婚姻法司法解釋一》第十九條規(guī)定，夫妻一方的所有財(cái)產(chǎn)不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。結(jié)合我國(guó)婚姻法第十八條的規(guī)定，婚前財(cái)產(chǎn)屬于一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
 
三、情況三：協(xié)議終歸紙上字，贈(zèng)與還需變登記
（一）案情介紹
京云律師發(fā)現(xiàn)，李先生和前妻離婚多年，因戶外活動(dòng)和年紀(jì)比自己小20多歲的張小姐相識(shí)，兩人迅速確定了戀愛(ài)關(guān)系并于2010年登記結(jié)婚，李先生在婚前有一套登記在自己名下的別墅。張小姐大學(xué)畢業(yè)后就在北京打拼，但一直沒(méi)有能力購(gòu)房，為表示對(duì)張小姐的感情，李先生在結(jié)婚當(dāng)天就和張小姐簽署了一份書(shū)面協(xié)議，協(xié)議約定別墅產(chǎn)權(quán)在婚后歸張小姐個(gè)人所有，與李先生無(wú)關(guān)。巨大的年齡差距讓二人婚后矛盾重重，最終導(dǎo)致兩人感情破裂。張小姐起訴要求與李先生離婚，并按照二人簽署的婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議判決別墅歸自己個(gè)人所有。李先生同意離婚，但認(rèn)為當(dāng)初簽署協(xié)議是為了和張小姐好好過(guò)日子，現(xiàn)在兩人即將離婚，房產(chǎn)證也并未實(shí)際變更登記，不同意再按照協(xié)議約定履行過(guò)戶手續(xù)。
（二）律師分析
夫妻雙方可以對(duì)婚前或婚后的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行約定，該夫妻財(cái)產(chǎn)約定可以排除法定財(cái)產(chǎn)制的適用，對(duì)雙方具有約束力。將一方個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)約定歸另外一方所有在實(shí)質(zhì)上屬于無(wú)須對(duì)價(jià)的贈(zèng)與合同，涉及房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)適用我國(guó)合同法和物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。在約定涉及房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記前，贈(zèng)與人可以享有任意撤銷(xiāo)權(quán)。
（三）法律依據(jù)
《婚姻法》第十九條規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。沒(méi)有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。 夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力。 夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對(duì)外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財(cái)產(chǎn)清償。
《婚姻法司法解釋三》第六條 婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷(xiāo)贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。
四、離婚房產(chǎn)分割的終極解決之道
在大多數(shù)中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念里，房產(chǎn)和婚姻往往被綁定在一起，沒(méi)有房子就沒(méi)有歸屬感，沒(méi)有房子就很難結(jié)婚。
然而如果有一天愛(ài)情消逝，曾經(jīng)相愛(ài)的雙方選擇以離婚的方式來(lái)結(jié)束一段破裂的感情，分割財(cái)產(chǎn)則成為必然。在眾多財(cái)產(chǎn)中，房屋因其高昂的價(jià)格成為人們?cè)陔x婚時(shí)的關(guān)注焦點(diǎn)，然而很多人不清楚的是，房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房子的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間以及購(gòu)房出資情況等都是影響房產(chǎn)分割的重要因素。當(dāng)事人對(duì)婚姻法和相關(guān)司法解釋往往固持己見(jiàn)，導(dǎo)致在離婚糾紛中涉及房屋分割問(wèn)題時(shí)僵持不下。
為了妥善處理財(cái)產(chǎn)分割，做到善始善終、好聚好散，將離婚帶來(lái)的負(fù)面影響降至最低。如果夫妻雙方協(xié)商不成，可以考慮咨詢或者聘請(qǐng)律師在法律程序中解決問(wèn)題。
 
原文作者：京云房產(chǎn)律師團(tuán) 孟濤
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