關鍵詞：逾期辦證維權(quán)，業(yè)主維權(quán)，買賣合同糾紛
導讀：
開發(fā)商交房五年不辦理房產(chǎn)證，業(yè)主連年上訪投訴仍不得解決，購房合同上約定：出賣人在商品房交付使用后180日內(nèi)，到辦理權(quán)屬登記機關備案。合同約定變成一紙空文，業(yè)主們到有關部門查詢才得知，他們小區(qū)的土地早已經(jīng)被開發(fā)商二次抵押，如果要開發(fā)商不去解押，他們就不可能辦到房產(chǎn)證。
 
案情分析：
2013年前后，百余戶業(yè)主購買的了河南省商丘市某小區(qū)的期房，2014年房子交房后，開發(fā)商卻遲遲不給業(yè)主辦理房產(chǎn)證，并先后用竣工驗收備案沒下來，政府部門拖著不給辦等理由一再搪塞前來詢問情況的業(yè)主，就這樣事情拖延了4年有余，這期間由于沒有房本，嚴重影響了一些業(yè)主對房屋的再次處分，對此，一些業(yè)主動用各處的關系發(fā)現(xiàn)，自己小區(qū)的這塊土地早已經(jīng)被開發(fā)商抵押給了銀行，至今未辦理解押，這便是小區(qū)業(yè)主遲遲未能拿到房本的真正原因。
 
律師分析：
一般像這種情況，主要是因為開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，于是在開發(fā)樓盤之時將土地抵押給銀行，后因公司經(jīng)營等種種原因，導致開發(fā)商無力償還銀行債務，于是抵押解除不了，業(yè)主便不能辦理房產(chǎn)證。
 
解決建議：
一、行政訴訟
在本案中，開發(fā)商已經(jīng)把小區(qū)里的商品房進行了預售，土地使用權(quán)在法律上已經(jīng)歸廣大業(yè)主所有了，基于此情況來說，開發(fā)商并沒有權(quán)利把小區(qū)的土地拿來再次做抵押，相關職能部門也不能給開發(fā)商辦理土地抵押手續(xù)，根據(jù)國土資源部《土地登記辦法》的規(guī)定，依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應當持土地權(quán)利證書、主債權(quán)債務合同、抵押合同以及相關證明材料，申請土地使用權(quán)抵押登記。按照《土地登記辦法》的規(guī)定，申請人申請土地登記，應當提交地上附著物權(quán)屬證明，而在本案中開發(fā)商顯然沒有提供，而土地管理部門的工作人員在辦理土地抵押手續(xù)時，也沒有履行必要到現(xiàn)場核查義務，或者說沒有履行向房管部門咨詢房屋銷售情況這個最基本的工作職責。致使廣大業(yè)主遲遲辦理不了房產(chǎn)證，這是嚴重失職、失責的表現(xiàn)。可以以此為突破口通過行政查處或者行政訴訟給行政部門施加壓力，讓政府介入想辦法解決業(yè)主的問題。

二、民事訴訟：
開發(fā)商由于自身原因?qū)е掠馄谵k證，屬于明顯的違約行為，如果合同中有關于逾期辦證違約責任的約定，業(yè)主可以依據(jù)合同要求開發(fā)商承擔違約責任，這樣一方面可以督促開發(fā)商履行合同，另外也可以爭取合理的違約賠償。 根據(jù)我所辦理案件經(jīng)驗，不建議大家先走民事訴訟，民事案件一審很容易一錘定音，而且民事訴訟也很容易牽扯各方關系，不利于我們維權(quán)，所以還要綜合施壓，以訴訟作為手段，而不是目的，采用多種方式，完善維權(quán)流程來達到大家的目的。


預防性提醒：由于土地使用權(quán)和房產(chǎn)項目是否抵押不列入預售公示的范圍，公眾一般難以了解，對此風險無法預估。而購房者在簽訂購房合同前，可通過售樓處、國土住建部門詢問樓盤的土地使用權(quán)是否存在抵押等情況，也可以要求在合同中加大開發(fā)商拖延辦證的違約責任。