給長(zhǎng)沙鑫苑木蓮世家業(yè)主的維權(quán)方案

京云律師事務(wù)所

2019-10-23 14:47:15

【摘要】近期，有長(zhǎng)沙鑫苑木蓮世家小區(qū)的業(yè)主爆料稱他們小區(qū)的商品房和附屬設(shè)施出現(xiàn)了偷工減料等現(xiàn)象。針對(duì)業(yè)主們關(guān)心的問題，根據(jù)我們掌握的現(xiàn)有情況，在此向小區(qū)的業(yè)主提供初步的維權(quán)

近期，有長(zhǎng)沙鑫苑木蓮世家小區(qū)的業(yè)主向中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)爆料稱他們小區(qū)的商品房和附屬設(shè)施出現(xiàn)了偷工減料等現(xiàn)象。針對(duì)業(yè)主們關(guān)心的問題，根據(jù)我們掌握的現(xiàn)有情況，在此向小區(qū)的業(yè)主提供初步的維權(quán)方案。

關(guān)于質(zhì)量問題維權(quán)

業(yè)主們反映的質(zhì)量問題主要包括地下車庫(kù)漏水、電梯口墻壁瓷磚開裂、樓梯扶手、地磚質(zhì)量差、塑膠跑道變油漆跑道等問題。

種種質(zhì)量問題按照法律后果可以分為三類。
第一類：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。
經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，業(yè)主有權(quán)退房，解除商品房買賣合同，并要求開發(fā)商賠償損失。
第二類：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格，但房屋有其他質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。
該類質(zhì)量問題一般是通過修復(fù)等也無法保證購(gòu)房者人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的情形。此時(shí)業(yè)主也可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
第三類：存在一般質(zhì)量問題。
在這種情況下，開發(fā)商沒有達(dá)到根本違約的程度，所業(yè)主不能要求解除合同并退房，但是在保修期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。
實(shí)踐中，房屋的質(zhì)量問題究竟屬于哪一種決定了業(yè)主可以主張的權(quán)利內(nèi)容，一般要通過實(shí)地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評(píng)定。
業(yè)主們反映的質(zhì)量問題，如地下車庫(kù)漏水，如果經(jīng)過鑒定確實(shí)屬于第一類或者第二類問題，業(yè)主可以主張開發(fā)商違約，根據(jù)合同約定由對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。如果屬于第三類問題，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)及時(shí)、全面、徹底的修復(fù)，不能敷衍了事，如果因?yàn)槲醇皶r(shí)修復(fù)造成了業(yè)主的損失，也應(yīng)當(dāng)賠償。

關(guān)于變更規(guī)劃問題維權(quán)

業(yè)主們反映開發(fā)商存在私自變更規(guī)劃，如規(guī)劃里顯示羽毛球場(chǎng)實(shí)際上并未建設(shè)。針對(duì)該問題，建議通過申請(qǐng)調(diào)取該項(xiàng)目的規(guī)劃許可文件及附圖附件，確定實(shí)際建設(shè)是否與規(guī)劃一致。如果確屬私自變更規(guī)劃，不僅違反了行政管理規(guī)定，也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，因規(guī)劃變更給業(yè)主的權(quán)益造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

三、關(guān)于虛假宣傳問題維權(quán)
首先看合同是否對(duì)樣板房的問題做了約定。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。
即便是合同中開發(fā)商能夠規(guī)避了保持一致的責(zé)任，業(yè)主們可以積極收集開發(fā)商在宣傳期間發(fā)布的廣告和宣傳冊(cè)，如果對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，根據(jù)最高院合同法司法解釋三的規(guī)定，同樣可以視為合同內(nèi)容，開發(fā)商此時(shí)也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
四、具體維權(quán)路徑。
1.當(dāng)事人享有合同解除權(quán)，可主張按照合同約定由出賣方全額退款，支付違約金及經(jīng)濟(jì)損失。
2.申請(qǐng)房屋質(zhì)量鑒定，判定是否嚴(yán)重影響正常居住使用，致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)。
3.調(diào)取開發(fā)商取得的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等“五證兩書一表”文件。
4.進(jìn)行民事訴訟或者行政復(fù)議、訴訟。要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任、維修責(zé)任，賠償損失。要求有關(guān)行政管理部門履行自身職責(zé)，對(duì)開發(fā)商擅自變更規(guī)劃等違規(guī)問題進(jìn)行查處。中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)

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